Амурская область · станция Среднебелая · Забайкальская железная дорога
Право аренды на 49 лет — до июня 2075 года — с возможностью передать его третьему лицу без согласия арендодателя. Четырнадцать объектов и железнодорожный путь протяжённостью 700 метров — в собственности. Участок граничит с полосой отвода железной дороги: 12 километров по рельсам до сухого порта «Благовещенск», 60 километров до Белогорска.
Все значения ниже — из выписок Единого государственного реестра недвижимости, договора аренды и заключения кадастрового инженера. Копии документов предоставляются по запросу, после подписания соглашения о конфиденциальности.
| Площадь участка | 110 652 ± 233 м² (11,07 га) |
|---|---|
| Кадастровый номер | 28:14:010311:1 |
| Адрес | Амурская область, Ивановский муниципальный округ, с. Среднебелая, ул. Папулова, 46 |
| Категория земель | земли населённых пунктов |
| Вид разрешённого использования | для производственных целей |
| Право | аренда |
| Срок аренды | 49 лет, до 19 июня 2075 года |
| Регистрация в ЕГРН | 23 июня 2026 года |
| Обременения и ограничения | арестов, ипотек, судебных притязаний и решений об изъятии не зарегистрировано |
| Годовая арендная плата | 600 632 ₽ (кадастровая стоимость × 1,5 % × 1,25) |
| Объекты в собственности | 14 единиц, 12 286,6 м² по выпискам ЕГРН |
| Железнодорожный путь | 700 м, кадастровый номер 28:14:010311:73, в собственности |
| Коэффициент застройки | около 11 % площади участка |
| Станция примыкания | Среднебелая, линия Благовещенск — Белогорск, Забайкальская железная дорога |
| Автомобильный подъезд | асфальт практически до участка, последние 400 м — песчано-гравийная смесь |
Источники: выписка ЕГРН на земельный участок от 23.06.2026, выписка ЕГРН на сооружение от 08.04.2026, заключение кадастрового инженера от 11.09.2023. Годовая арендная плата — по формуле расчёта из договора аренды; ставка может измениться при пересмотре кадастровой стоимости.
Актив состоит из трёх слоёв: права на землю, объектов недвижимости и железнодорожного пути. Права на все три слоя зарегистрированы в ЕГРН. Железнодорожный путь задаёт тип проектов, для которых площадка вообще имеет смысл.
Участок площадью 110 652 м² с видом разрешённого использования «для производственных целей». Право аренды зарегистрировано в ЕГРН 23 июня 2026 года сроком на 49 лет. Арендодатель — комитет по управлению муниципальным имуществом Ивановского муниципального округа. Обременений и ограничений в реестре не зарегистрировано. Объекты занимают около 11 % площади — остальное свободно под новую застройку и открытое хранение.
Четырнадцать объектов недвижимости на кадастровом учёте, права собственности зарегистрированы в ЕГРН: зерновые склады, четырёхэтажная башня, весовая, трансформаторная подстанция. Суммарная площадь по документам — 12 286,6 м². Объекты требуют капитального восстановления: рассчитывать на них как на готовый складской фонд нельзя, восстановление — статья бюджета проекта. Детальное описание состояния по каждому объекту — в пакете документов по запросу.
Железнодорожный путь необщего пользования протяжённостью 700 метров, кадастровый номер 28:14:010311:73. По документам: право собственности зарегистрировано в ЕГРН в апреле 2018 года, обременений нет. По факту: верхнее строение пути демонтировано при реконструкции станции в 2015 году — путь требует восстановления, это статья бюджета проекта. Участок граничит с полосой отвода железной дороги напрямую; обращение за техническими условиями примыкания подготовлено.
| Кадастровый номер | Наименование | Площадь, м² |
|---|---|---|
| 28:14:010311:74 | Зерновой склад № 11 | 1 266,7 |
| 28:14:010311:76 | Зерновой склад | 1 094,8 |
| 28:14:010311:77 | Зерновой склад № 5 | 1 212,6 |
| 28:14:010311:78 | Зерновой склад № 14 | 1 302,2 |
| 28:14:010311:80 | Зерновой склад № 4 | 1 239,1 |
| 28:14:010311:81 | Зерновой склад № 13 | 1 190,4 |
| 28:14:010311:88 | Зерновой склад № 15 | 1 171,2 |
| 28:14:010311:89 | Зерновой склад № 6 | 875,2 |
| 28:14:010311:92 | Зерновой склад № 3 | 928,8 |
| 28:14:010311:95 | Зерновой склад № 12 | 1 212,9 |
| 28:14:010311:91 | Склад материалов | 394,4 |
| 28:14:010311:93 | Башня, 4 этажа | 308,3 |
| 28:14:010311:84 | Весовая для автомашин | 48,6 |
| 28:14:010311:79 | Трансформаторная подстанция, 2 этажа | 41,4 |
| Итого | 14 объектов | 12 286,6 |
Перечень и площади — по выпискам ЕГРН и договору купли-продажи 2012 года. Железнодорожный путь 28:14:010311:73 учтён отдельно и в сумму площадей объектов не входит.
Село Среднебелая, Ивановский муниципальный округ Амурской области. Участок примыкает к полосе отвода железнодорожной линии Благовещенск — Белогорск, станция примыкания — Среднебелая. Площадка находится внутри сырьевой зоны области и одновременно в часе езды от двух перерабатывающих производств.
Расположение задаёт тип проекта. Площадка в 70 километрах от границы не конкурирует за трансграничный контейнерный поток — этот поток обслуживают терминалы в предмостовой зоне. Зато она стоит внутри сырьевого контура: между хозяйствами юго-запада области и двумя перерабатывающими заводами в Белогорске. Для входного накопителя сырья это рабочая позиция, для приграничного склада — нет.
Расстояния приведены по автомобильным дорогам, кроме отдельно отмеченного расстояния по железной дороге. Значения подлежат уточнению при подготовке проектной документации.
Амурская область — первый регион России по сое: урожай 2025 года составил 1,7 млн тонн, это около 40 % всего российского сбора. До 2026 года избыток сырья вывозился за пределы области. В ближайший год картина меняется на противоположную.
В Белогорске, в 60 километрах от площадки, компания «Содружество» строит перегрузочно-логистический комплекс «Дальагротерминал» мощностью 1 млн тонн масличных в год; пуск заявлен на сентябрь — ноябрь 2026 года. Там же работает маслоэкстракционный завод «Амурский» компании «Амурагроцентр» мощностью более 300 тыс. тонн в год. Представители «Содружества» публично говорят, что свободной амурской сои заводу не хватит и сырьё придётся собирать со всего Дальнего Востока.
Меняется схема движения товара. Раньше бобы уходили из области на экспорт, теперь их надо свозить внутрь области к двум заводам. При этом ёмкости хранения за урожаем не поспевают: крупнейшая складская сеть области рассчитана на 250 тыс. тонн при сборе 1,7 млн тонн. Площадка с железнодорожным путём между полем и заводом попадает ровно в этот разрыв.
Данные по урожаю и переработке — открытые публикации органов власти Амурской области и отраслевых изданий за 2025–2026 годы. Сроки запуска «Дальагротерминала» — по заявлениям компании; проверяются на дату обращения.
Ниже — направления, которые прорабатывались по площадке, с честной оценкой зрелости каждого. Оценка учитывает вид разрешённого использования, санитарные разрывы до жилой застройки, охранные зоны линий электропередачи и состояние железнодорожного примыкания.
Входной накопитель сырья, а не экспортный терминал: приёмка автотранспортом от хозяйств юго-запада области и железнодорожная отгрузка маршрутами на Белогорск и на сухой порт. Площадка позволяет разместить силосный парк и приёмно-отгрузочное хозяйство. Санитарный разрыв: 50 метров для зернохранилища напольного типа, 100 метров для элеватора — тип объекта определяется технологической схемой проекта.
Инертные материалы, металлопрокат, пиломатериалы, железобетонные изделия, порожние контейнеры, сельскохозяйственная техника на хранении. Разворачивается поэтапно и не требует капитального строительства. Ограничение: в охранных коридорах линий электропередачи размещать складируемые материалы и стоянку техники нельзя.
Путь протяжённостью 700 метров вмещает порядка 45 вагонов. Направление разумно как источник выручки на время проектирования основного проекта и как повод получить технические условия от железной дороги. Условия входа: восстановление пути, включение пути дорогой в перечень пригодных для отстоя, ограждение, освещение и охрана площадки.
Логика направления в том, что удобрения завозятся зимой и весной, а зерно отгружается осенью — площадка работает два сезона вместо одного. Ограничение жёсткое: склад минеральных удобрений объёмом свыше 50 тонн относится к третьему классу опасности с санитарным разрывом 300 метров. В границах населённого пункта это, скорее всего, нереализуемо. Направление держим в проработке, основным сценарием не считаем.
Площадь, вид разрешённого использования и близость железной дороги допускают размещение производственной базы или технопарка с якорным резидентом. Для центра обработки данных определяющий фактор — доступная электрическая мощность: линия 10 кВ к площадке подведена, но свободная мощность на фидере сетевой организацией не подтверждена. До её подтверждения обсуждать этот сценарий предметно нельзя.
Сухой порт «Благовещенск» в двенадцати километрах по железной дороге принимает два контейнерных поезда в сутки и наращивает единовременное размещение до пятнадцати тысяч контейнеров к 2030 году. Портовым терминалам нужен тыл: место, где накапливается порожняк, где груз затаривается в контейнер и откуда уходит готовая партия. Для сельхозпродукции это уже сложившийся формат — соя и зерно уходят в Китай в контейнерах с вкладышами. Площадка с собственным путём и свободной территорией закрывает обе операции: хранение порожних контейнеров и затарку. Направление совместимо с зерновым терминалом и усиливает его — одна и та же партия может уйти и вагоном, и контейнером.
Амурская область — первый регион страны по сое, и техника здесь работает сезонными пиками. Дилерам и хозяйствам нужны три вещи, которых в округе мало: склад запасных частей рядом с трассой, площадка предпродажной подготовки и место сезонного хранения машин с октября по апрель. По соседству с участком расположено предприятие сельхозмашиностроения, то есть профиль территории для этой функции уже сложился. Санитарный нюанс, который определяет формат: хранение и стоянка техники без ремонта — разрыв 100 метров, полноценный парк с обслуживанием и ремонтом — 300 метров. Поэтому база проектируется как складская с предпродажной подготовкой, а ремонтная зона в сценарий не входит.
Если ваш проект не попадает ни в один из сценариев — опишите задачу. Ответим по фактуре площадки: что возможно, что нет и при каких условиях.
Запросить материалыАктив собран так, чтобы покупатель мог войти в проект и выйти из него без согласования с органом местного самоуправления. Ниже — четыре положения, на которых это держится.
Договор аренды заключён 19 июня 2026 года на 49 лет и зарегистрирован в ЕГРН 23 июня 2026 года. Срок покрывает полный жизненный цикл любого промышленного проекта, включая период окупаемости, и снимает вопрос о продлении на горизонте планирования инвестора.
Договор прямо предусматривает право арендатора в пределах срока договора передавать свои права и обязанности третьему лицу, сдавать участок в субаренду, отдавать арендные права в залог и вносить их в уставный капитал — без согласия арендодателя, при условии его уведомления. Практически это означает четыре доступных формата: продажа права аренды, субаренда, залог в банке, вклад в уставный капитал совместной компании.
Договор содержит положение о том, что реорганизация сторон и перемена собственника участка не являются основанием для одностороннего изменения или расторжения. Сделка на уровне юридического лица — смена участников, реорганизация, вхождение инвестора в капитал — не создаёт риска для права аренды.
Право собственности на железнодорожный путь зарегистрировано в 2018 году на основании решения суда, вступившего в законную силу, и договора купли-продажи 2012 года — оба документа указаны в выписке ЕГРН как основания регистрации. По земельному участку и по объектам в реестре не зарегистрировано арестов, ипотек, судебных притязаний и решений об изъятии.
Копии правоустанавливающих документов, выписок ЕГРН и судебных актов предоставляются по запросу после подписания соглашения о конфиденциальности.
Площадка не подготовлена к строительству «под ключ», и мы говорим об этом до первого разговора, а не после выезда на объект. Отсутствие сетей — это не порок актива, а статья бюджета проекта, и она должна быть в модели покупателя с самого начала.
По территории проходят две линии электропередачи в собственности третьих лиц — ВЛ-0,4 кВ и ВЛ-10 кВ. Охранная зона ВЛ-10 кВ — 10 метров в каждую сторону, то есть коридор шириной 20 метров. В коридоре нельзя строить, вести земляные работы ниже установленной глубины, размещать стоянку техники и складировать материалы без письменного согласования сетевой организации.
Участок расположен в границах населённого пункта, поэтому санитарный разрыв до жилой застройки определяет тип объекта: 50 метров для зернохранилища, 100 метров для элеватора, 300 метров для склада минеральных удобрений объёмом свыше 50 тонн. Замер фактического расстояния до ближайшего жилья — первое действие при проработке любого сценария.
Мы сознательно перечисляем ограничения на первой же странице. Каждое из них проверяется покупателем за один-два дня, и лучше, чтобы разговор начинался с общей картины, а не с неприятного открытия на выезде.
Договор аренды допускает четыре самостоятельных формата распоряжения правом, плюс возможен вход на уровне юридического лица. Конкретная конструкция подбирается под задачу инвестора и его горизонт.
Право аренды передаётся третьему лицу целиком, на оставшийся срок. Согласие арендодателя не требуется — достаточно его уведомления. Объекты недвижимости при этом отчуждаются отдельной сделкой.
Часть участка или вся площадка передаётся в пользование без смены арендатора. Формат для тех, кому нужна площадка под операционную задачу, а не актив на балансе. Согласие арендодателя не требуется.
Арендные права вносятся в уставный капитал создаваемой компании, инвестор вносит деньги. Формат для проектного финансирования, когда стороны делят и риск, и результат.
Право аренды передаётся в залог банку в обеспечение проектного кредита. Формат для инвестора, который привлекает заёмное финансирование под строительство.
Приобретение долей компании, владеющей объектами и правом аренды. Актив переходит целиком, договор аренды при смене состава участников не пересматривается.
Ивановский муниципальный округ входит в перечень муниципальных образований территории опережающего развития «Амурская». Конкретный участок в границы ТОР на сегодня не включён: включение оформляется отдельным решением Правительства Российской Федерации по предложению профильного министерства, согласованному с регионом и муниципалитетом, и инициируется по обращению инвестора. Мы не берёмся называть сроки такой процедуры — они зависят от органов власти. Готовы предоставить проработанный анализ применимых режимов поддержки и требований к резиденту по запросу.
Пакет по активу собран. Документы передаются после подписания соглашения о конфиденциальности — обычно в течение одного рабочего дня после обращения.
В аренде на 49 лет, до 19 июня 2075 года, с регистрацией в ЕГРН. Договор допускает передачу прав третьему лицу, субаренду, залог и внесение в уставный капитал без согласия арендодателя. Объекты недвижимости и железнодорожный путь — в собственности.
Право собственности на путь протяжённостью 700 метров зарегистрировано в ЕГРН, обременений нет. Верхнее строение пути демонтировано при реконструкции станции в 2015 году. Восстановление пути и получение технических условий примыкания от Забайкальской железной дороги входят в бюджет проекта. Обращение по техническим условиям подготовлено.
Четырнадцать объектов стоят на кадастровом учёте, права зарегистрированы, суммарная площадь по документам — 12 286,6 м². Объекты требуют капитального восстановления: рассчитывать на них как на готовый складской фонд нельзя, восстановление — статья бюджета проекта. Детальное описание по каждому объекту входит в пакет документов.
К площадке подведена линия 10 кВ. Трансформаторная подстанция не в рабочем состоянии. Свободная мощность на фидере сетевой организацией не подтверждена — запрос технических условий входит в первые шаги проекта. Мы не называем цифру, которой у нас нет.
Нет. Водоснабжение, водоотведение, газоснабжение и теплоснабжение на площадке отсутствуют. Подключение — часть бюджета проекта.
Вид разрешённого использования — «для производственных целей», категория — земли населённых пунктов. Определяющее ограничение — санитарный разрыв до жилой застройки: 50 метров для зернохранилища напольного типа, 100 метров для элеватора, 300 метров для склада минеральных удобрений объёмом свыше 50 тонн. Плюс охранные зоны двух линий электропередачи, проходящих по территории.
Муниципальный округ входит в перечень муниципалитетов ТОР «Амурская», сам участок в границы ТОР не включён. Включение оформляется решением Правительства Российской Федерации и инициируется по обращению инвестора. Сроки такой процедуры зависят от органов власти, и мы их не прогнозируем.
По данным ЕГРН арестов, ипотек, судебных притязаний и решений об изъятии не зарегистрировано ни по земельному участку, ни по объектам. Выписки предоставляются по запросу.
Цена обсуждается после того, как определён формат входа — переуступка, субаренда, совместный проект или сделка на уровне юридического лица. Условия зависят от конструкции сделки, поэтому назвать одну цифру для всех форматов было бы некорректно. Напишите нам, и мы вернёмся с предложением под вашу задачу.
Оставьте контакт и коротко опишите задачу. Мы вернёмся в течение одного рабочего дня: направим соглашение о конфиденциальности и пакет документов, а при необходимости организуем осмотр площадки.
